把老公卖给小三（老公擅自把房子卖给小三）

问题提出

老公未经妻子同意，私自将自家的房子卖给了“小三”，而且已经办理了过户。妻子知道后，非常生气，但不知道应该怎么办？

法律规定

《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”

《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”

《中华人民共和国婚姻法司法解释三》第十一条：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。 　夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”

《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条： 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

分析

夫妻一方擅自处理共有房屋的法律效力不能一概而论。虽然《婚姻法》、《物权法》等有类似精神：未经共有权人同意，擅自买卖房屋行为无效。但同时保护善意第三人的合法利益又是前述规定的限制。因此，是否有效应以第三人是否善意、有偿作为判断的基准。分为以下几种情形进行分析：

一、不动产或者应当登记的动产，未完成变更登记的不生效；不需要登记的应当已经完成交付，否则不生效。

二、房产登记在夫妻两人名下，该转让须经夫妻双方同意。此时，受让人对于夫妻双方均同意负有举证责任，若不能举证夫妻另一方同意该买卖合同，则应承担举证不能的不利后果。

三、房产登记在擅自转让人一人名下的，若受让方在购房时或者购房前对此情况已经清楚的，应当经过夫妻双方同意；若受让方对于转让方的家庭情况不是很了解，且已经支付了合理对价，则无需证明夫妻双方均同意该转让行为。

四、若转让人与交易相对人恶意串通，损害夫妻另一方的合法利益，该行为无效。交易相对人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

五、在木已成舟的前提下，利益受损人如何主张权利？若主张无效不能得到支持，则另一方只能选择认可交易的结果。但如擅自处分房屋给自己造成损失的，可以要求擅自转让人进行赔偿。不过，在婚内是不可以要求的，需在离婚时主张权利。

结论

老公背着妻子擅自将房子转让给“小三”，因为违法和违背公序良俗而无效。若遇到此情形，虽然房子会保住，但婚姻危机肯定已经产生了。妻子在维权的同时可以积极收集相关证据材料，未雨绸缪。

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