日本房价泡沫崩盘历史（上世纪日本的房地产泡沫）

我们知道，上世纪90年代初，金融危机爆发前夕，日本的经济泡沫达到前所未有的巅峰，股市和房地产买卖达到疯狂的地步。

有多疯狂呢？一套在今天都只能卖900万日元的公寓，当年却以16.5亿日元的价格成交，最终，金融危机爆发，股市和房市泡沫破裂，数万破产的日本平民走上了天台。

几十年过去了，日本人对当年那场可怕的房地产泡沫破裂所带来的伤害，还心有余悸。历史何曾相似，让我们一起看看，当年的日本房地产泡沫，让日本都经历了什么？

（金融危机爆发前收入丰富的白领）

一、虚假的繁荣

1978年，世界石油危机爆发，原油价格大幅上涨，为了平抑国内通胀，美联储提高基准利率，实施紧缩货币政策。

利率的提升，导致大量海外资金进入美国，美元开始大幅升值，为扭转贸易逆差，美国推行美元贬值来提高出口竞争力。

1985年，美国召集日、德、法、英四国，签订广场协议，要求四国抛售美元来实现美元贬值。这样，其它四国的货币也就相应升值，日元更是在短短三年内升值了一倍多。

（日本建筑业巨头Hayashi）

日本为了维持企业出口额，实行宽松的货币政策，并在两年内连续降低利率达五次之多，企业的利润得到了大幅提升，大量的活钱流入银行，手握大把现金的银行，不得不以超低的利率把这些钱贷出去，以形成更多的存贷回报。

二、泡沫的积累

在众多的行业中，房地产无疑是风险最低的行业，于是，宽松政策下大量的活钱进入房地产，日本的房价开始大涨。光是1987年，东京的房价就翻了一倍。

对于平民百姓来说，房子从来都是买涨不买跌的，眼看房价一天天上涨，心急如焚的民众再也不敢等待，开始向银行贷款买房。

（抢房的民众）

为了盘活资金，尽可能多的放贷，银行以低首付，低利率为诱饵，鼓励百姓多贷款投入房产。

为了吸引更多的民众买房，一些地产商还组织一帮无业游民，装扮成买房者，排起长长的队伍，营造的火爆场面使更多的民众，前仆后继背上几十年房贷进入房市。

当时，为了买房的分配“公平”，日本房产开发商还采用了摇号买房，一个售价高达6200万日元的55平方小房，中签率仅为1/1000,这种饥饿营销场面的营造，不断刺激着日本民众的抢房欲望。

（1988年到处建房的东京）

在这种亢奋下，日本人民认为，日本是个岛国，土地稀缺，而作为首都的东京也只有一个，资源的稀缺性将会支撑房价一直上涨。

房产泡沫，根本不存在，当然也没有破灭一说，这是泡沫破灭前夜，沉浸在买房兴奋中的日本人民对房价上涨的执着坚持。

在鼎盛时期，东京23个区的房价就能把整个美国买下来，即使房价高到如此地步，但人们却从不担心房价下跌，更多家庭超出还贷能力购房，抱着赚一笔的心态参与炒作。

在日本的报纸上，日本经济超越美国，高歌猛进的良好感觉甚嚣尘上，常常出现把东京地皮卖掉，买下整个美国，再租给美国人的豪言壮语。

（金融危机后无家可归的老人）

狂热的情绪传导到工业上，许多实业放弃了原有的产业，把资金投入房产，以分享房产快速上涨的红利，大量国际热钱也进入日本房地产，助推日本房价上涨。

三、沉痛的代价

全民炒房，实业炒房，在房价泡沫越来越大之际，日本的实体工业陷于停顿，农业用地大量被占用，GDP的增长完全依赖于房产交易税收和土地拍卖，对外宣扬的高速发展完全建立在房地产泡沫之上，无论是大城市，还是偏远的孤岛县，各级地方政府热衷于卖地，土地财政大行其道。疯狂的楼市已经动摇了日本“科技兴国”的战略。

（房地产泡沫破裂后的烂尾楼）

日本政府开始对房产调控，上调利率，收紧信贷，尤其是限制对房产的贷款总量。这样一来，房价停止了上涨，外资和实业开始抛售房产退出，但没有了信贷的支持民众，根本拿不出足够的积蓄接盘。房价崩塌式下跌。

房价下跌招致大量的投资客抛售房产，恶性循环，房子跌成了白菜价，但工薪族仍然买不起。

这场房地产泡沫引发的金融危机，使得狂热的日本一下跌入深渊。大量企业倒闭，自杀率、失业率飙升，那些买在高点，背负沉重贷款的工薪族更为悲惨，从此再无生活品质可言，一辈子都套死在了房子上，只能拼命打工还贷。

直到今天，日本都没有走出当年的阴影，那场房地产泡沫破裂所带来的伤害，整整影响了两代人，对于他们来说，房子是他们一生的痛。