深圳百花阁，两年前2.6亿买下45套深圳百花名校房

日期：2021-11-12 09:09:50作者：乐居网深圳图片：未知人气：+

新浪乐居讯 5月8日，一则“百花双名校+精装房”长城一花园（长城大厦）翻新房出售的消息在朋友圈传播。“翻新房”在深圳已是屡见不鲜，从华强北“Qpark”到华侨城“沙河景观阁”再到迅速售罄的“八卦岭翻新宿舍楼”，老破旧小区经过投资公司巧妙“凤变冰”，“焕然一新”的翻新房在深圳市场上可谓是乱花渐入迷人眼。

如今这批出售的带名校学区的翻新房位于长城一花园（长城大厦）内，由长城地产开发，至今约有30年楼龄。长城一花园（长城大厦）位于深圳福田区上步百花四路，楼型为塔楼高层，户型多为85-107平两房至三房，产权年限为50年。整个小区共有16栋，总户数为1260户，车位比非常紧张，为1：0.25。

据了解，这次推出长城一花园（长城大厦）“翻新房”房源情况如下：

首批房源共16套。单价约10万/平，在售的85平均为复式2-3房。

产权年限可由卖家补足出让金，转成70年。

免增值税、个税，中介费，购买缴纳1%的契税。

楼层均位于C座7楼和9楼，精装修交楼。

带省一级名校“百花小学+实验中学”学区

“双名校”成最大卖点，目前仅剩两套房源

5月10日起，长城一花园（长城大厦）翻新房源启动二三级联动，“百花小学＋实验中学”配套吸引了为数不少的购房者前来看房。一名负责该批次房源销售的中介表示，“这批翻新房只需要缴纳1个点契税，按照房本登记价过户，省去了正常二手房交易中的个税、契税以及增值税。”

乐居实探时发现，本次长城一花园推出的这批翻新物业其实共有45套，目前首批开放16套，均位于C座7楼和9楼。按照均价10万/平，建面85.3平米来计算，总价为853万，加上1%的契税，8.5万，总价为858.5万。

经过投资公司巧妙“凤变冰”，开放的翻新楼样板房均采用了现代简约的装修风格，色彩明亮，与破旧墙面斑驳的二手房形成了较为鲜明的对比。老式塔楼结构，两梯十六户，头顶的电线密密麻麻，依旧改变不了整个楼栋的斑驳外观。

本次开放的样板房将原有的户型结构稍做了调整与修改，保持原有户型结构不变，开放的两套样板房均为85平的2-3房复式结构，为每层2.8米标准层高。楼上为两到三个卧室，楼下为客厅和厨房，改成3房的卧室，房间无窗户采光通风较差，室内无阳台，其中7楼每两户均共用一个约5平米的室外露台。此批房源中最贵的也在7楼，均价为10万/平。

△翻新房源样板房

网曝45套房源两年前便已被2.6亿打包买下

乐居查询发现，其实早在2016年就有网友爆出，这批45套房源便已被一投资公司买下。这批房源分别位于长城一花园（长城大厦）1栋C座7楼、9楼以及3栋A户型，共计45套，总价约为2.6亿，按照套均计算，当时购入均价为578万/套。

有人简单算了笔账，假定成交价2.6亿元，面积4087平方米。如今成交单价为10万元/平，成交总价4.87亿（含税费），转手就能赚走2.27亿，（4.87亿-2.6亿），除去税费、企业所得税等，两年利润也至少有6000万-7000万。“而实际的真实成交价格比报价还稍略低，持有2年，按照保守算，年化收益净值13%。但公司买房只能用现金，不能贷款，前期资金压力相对来说较大。”

据了解，首批售卖房源为16套，还约有29套房源暂未开卖。其中，3栋A户型107平房源暂未开始售卖，预计不久将会推出。

△网传投资公司打包的房源

二手房一周挂盘涨价20万？

链家APP显示，目前长城一花园（长城大厦）二手房放盘8套，4月的参考均价在83245元/平，85.3平复式两房链家放盘价格为720万。而10日当天，乐居发现长城精装2房，85.3平同类户型报价为700万，均价为82064元/平，不足一周挂盘同等户型挂盘价格高出20万。

“部分业主见85平的房源涨价了也跟着调价。”一名中介表示，还有业主撤盘观望，现在放盘的这类户型较少，大部分是100平以上的三房户型。”

从近期的成交价上看，2月链家成交一套85.3平同等户型，成交价格为710万。

▲图片截图来自链家APP

翻新物业与自住装修二手房差价近60万

目前长城一花园（长城大厦）翻新房推出约有一周时间，有中介表示，首批放盘的16套房源，如今仅剩下9楼2套房源在售。目前9楼85.3平报价为835万，契税为1%即8.35万，总价为843万，且要求按照537万登记价格过户。如果按照537万的过户价格来进行贷款，依据现行的”三价合一“政策，按照首付三成，贷款七成来计算，需要首付459万。

如果需减少首付，按照成交价835万过户，由于是公司产权方，税费增值税预估要增加一倍左右，买家税费实则要多缴纳近90万，按照成交价过户，首套首付为三成，835*0.3=250.5万，加上买家需要缴纳的税费，首付约350万。

而长城一花园（长城大厦）满两年正常二手房为“非豪宅”，可省下几十万的增值税。按照备案价450万来计算，个税约为4.5万，契税4.5万，即使算上补交地价延期出让金约合5.1万，精装修4000元/平，34万装修费用，合计约为50万。即使按照目前的报价720万加上所有的装修以及税费总价才为770万左右，可以说中间差额也近60万。

“翻新房对于投资客来说可以立即出租，但对自住者来说，就要考虑中间此几十万差额究竟是否合算了。”一名购房者认为。