青岛的豪宅，为啥青岛的豪宅房价比济南贵这么多

直切主题，放到20年前，青岛豪宅1.5万就已经是“天花板”了，到如今不卖个5万都不好意思说自己是豪宅。而济南的豪宅，单价能上5万+的，数量就极少了，除了极个别的别墅单价。

就老牌豪宅对比，青岛的莱阳路8号，别墅总价约1.5亿-2亿元/套，平层住宅均价12.5万/平；而济南挂牌总价最高的几套别墅，单价也仅仅5-6万。

差价怎么就那么大呢？

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稀缺的山海自然资源，是青岛绝对优势

两城人文自然环境不同，造就置业人群有地域差异

首先研究一下，都是什么人把青岛豪宅“炒”起来的。个人观点，青岛主要是全国各地的外地富人买海景豪宅度假养老，而济南则是城市新贵在买高端房产自住享受。

环境和经济决定了一个城市是否宜居，富人买房，目标是买“一座城市的预期”，其中包含房价的保值空间以及自然环境的珍稀。

从地理位置来看，青岛地处山东半岛东南部，濒临黄海，依山傍海，空气清新，夏季常年享有20℃的凉爽，适合度假养老。从城市发展史来看，留在老城区的德式建筑群，绿瓦红墙，风情旖旎，确实让人心神向往。

青岛豪宅的择址路径是沿着城市风景线扩张的；青岛的豪宅，多半全国各地的富人们度假或者投资的。

（网传）因为“填海”原因被拆除的青岛涵碧楼别墅项目，其实是最好的例证。笔者18年盛夏到涵碧楼度假的时候，为了拿到房价折扣，参加了酒店举行的“导览”活动，在行政人员的带领下，对整个项目“被洗脑”了一次。

青岛涵碧楼项目曾建有41栋海景独栋别墅，独特的地理位置和建筑形态，加上国际大师设计加持，吸引了不少知名人士落户。据传范冰冰就在涵碧楼购置了房产。当时笔者特意咨询到，夏天能不能偶遇明星在这避暑，物业人员称，已售卖的别墅，大多都“不是来住”的。

而看济南豪宅的选址就能感受到新贵们的居住观改变，山湖人居也别有风采。济南素有“四面荷花三面柳，一城山色半城湖”的美誉，八景闻名于世，是拥有“山、泉、湖、河、城”独特风貌的旅游城市，更是国家历史文化名城。

济南的豪宅，受益于城市厚重文化的影响，怎么说呢，在济南生活不盲目攀比，不盲目消费，更讲究性价比。放到置业来说，就是更注重于居住品质、片区发展。

（网图，图中大部分房子名不副实）

济南的豪宅，这十来年，意向客群是谁？你问不同的济南人，大家对豪宅的概念又各不相同，这就造成了济南所谓“豪宅”分布比较散，所以济南豪宅很难“堆”出绝对高价。

小结：置业人群的“豪宅观”不同，对价格“起飞”有影响

前面说到，青岛的豪宅，如果不跟近距离海景相关，那是算不上占有稀缺资源的。所以青岛硬牌子富人区，主要跟沿海挂钩。随着沿海一线土地资源的日益稀缺，豪宅就更加物以稀为贵，价格就起飞了。

而济南买豪宅的人，是根据城市资源去选择的，那随着教育、交通、医疗再各个区块的更新改善，豪宅圈可以在城市分散开来，小面积布局，对富人来说选择空间大，对开发商来说竞争力大，而豪宅本身而言，价格就会相对合理。

个人感觉，济南的楼市，不管是改善还是高端，价格都是更加良性的。

青岛借助奥帆赛、上合峰会等大事件迅速提升城市名气

两城发展速度和政策布局差异，影响豪宅涨幅

国际会议能成就城市？因为国际大会给一个城市带来了巨大的流量和关注，很多人都喜欢拿国际会议去炒作房价。最主要还是来自于会议是否促进城市发展，对当地的产业发展有无助力。

青岛房价走势最近的一次“起飞”时间，约是在2016年下半年，房价整整翻了一倍，相当于把5年的涨幅都补回来了。

2017年3月，青岛出台限购令，外地人在青岛购房必须缴纳一年社保，以此对冲房价涨势。随后，投资炒房客应声而散，房价进入企稳阶段。

一直到11月份，政府紧紧围绕房住不炒继续进行精准调控，限购、限贷、限价…几乎是每个月一个政策的节奏，持续冰冻市场，但豪宅成功展现了自己的抗跌能力。

到了17年12月，上合峰会在青岛召开的消息正式落实，除了厦门外，青岛也成了第二个因为会议，房价应势而涨的城市，售楼处讲解员会把关于青岛的利好讲得头头是道，向外呐喊，“我需要来买房的土豪”。

从2017年3月行情启动到2018年所谓的“4.18严政”结束，青岛房价顺利翻了一番，从2015年的1万2直接翻到2万4，进入全国前十，普通房价翻番，豪宅的价格更是水涨船高。

青岛因为是海滨城市，旅游独家优势明显，而且经济超了省会济南，所以成为众人炒作的标本。而且在上涨周期内，正好遇到了上合峰会。

但是，国际会议并没有把助推青岛产业发展，高新企业结构的更新并不理想，还是依托海尔、海信、青啤、澳柯玛等老生产制造业发展，这样会导致人均收入不高，培养出来的大学生纷纷外流。所以就目前青岛房价来看，相对是虚高。

再来看济南，2014-2015年，央行降息，二套房“认贷不认房”，2014年末，全年住宅成交均价9341元/㎡。2015年，全国二套房首付降至四成，截至年末，住宅成交均价9281元/㎡。

也是2016年，济南房价首次突破万元大关，到2018年末，济南房价17674元/㎡。

政策上，济南2017年4月份又开始限购，家庭拥有一套住房的，二套房比例提高至60%。之后几年，济南政策上开始抢人大战，说白了，就是通过优惠政策吸引你过来，然后带动当地经济发展，人才都来了，不得安居乐业吗？

济南从抢人大战到政策收紧，从拿地“热潮”到一城一策、一区一策，从楼市“小阳春”到回归平稳，稳地价、稳房价、稳预期的目标是济南楼市主旋律。

济南不管是普通房产还是豪宅价格，都以稳为主题。

小结：济南人喜欢山水，所以豪宅大概率得是依山傍水，然而济南这样的地块、楼盘更是少之又少。再加上好地块不见得被能够盖出豪宅的开发商获取，再加上规划限制等因素。你比如龙鼎大道区域，这边房产的概况就不用细说了。

除了自然因素、开发商因素，还有济南市民对豪宅的理解也很分散，认为济南东西南北都能出豪宅。所以就造成济南富人分布很散，这样购买力不够集中，自然也“堆”不出超高价豪宅。

当下济南“豪宅”市场的分散，价格的确很亲民。个人觉得济南真正的好房子，价格依然有很大的上升空间，可作为比较不错的保值资产。确定好一个未来10年处于上升期的片区，购买这个片区内产品、物业、学校都不错的改善房，必定能跑赢整个济南楼市。

个人观点，仅供参考。

在济南，你觉得哪里的房子（价格、位置、交通、物业、质量、绿化等都可以点评），能算豪宅？