40年产权的公寓能买吗（40年公寓到底能不能买）

近年来，随着合肥住宅地价的不断上涨，房价也比前些年涨了不少，对于不少刚需来说，买住宅要承担着很大的压力，于是不少购房者把目光转向了40年商业公寓。那么40年商业公寓到底能不能买呢？

一、40年公寓与70住宅的区别

住宅是指专供居住的房屋，一般以家庭为单位居住，2房3房为主力。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。

公寓产品面世已多年，但仍有许多置业者对其认知模糊不清。其实公寓为集合式住宅的一种，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态。一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。

说到公寓、住宅的具体区别，有些人只知道一个产权为40年，一个产权为70年。但实际上，公寓的水电多按商用算，且交纳的税费和土地出让金都比住宅要高，购买者一般多是年轻人临时过渡。

二、40年公寓的优势

不限购不限贷。国家目前的限购政策，让许多投资客、刚需客对楼市望而却步，公寓作为不限购房子，无疑是个机会。加上现在各项政策支持购买商业，发展前景也受到了一定的看好。

总价低压力小。很多住宅楼盘的在售均价颇高，20000+楼盘也比比皆是，而商业性质的公寓在售均价绝大多数都在10000元/㎡左右，而且户型30-70㎡之间，总价也低，购买压力较小。

以合肥这边在售商业公寓为例，精装修的价格大概在11000左右，毛坯价格大概在8500左右，首付基本在23万-35左右，现在同样首付在合肥买住宅的话，30多万也只能看瑶海区和新站区的。

三、40年公寓的劣势

由于土地性质是商业兼容住宅、综合用地，即便开发成了住宅，但由于收费标准不同，生活费用、买房税费以及二次交易费用都将高出70年的住宅一大截。

生活费用不确定： 按商业用途规定，水、电等使用费用都将采取商用价格。水和电的价格都大概贵1倍左右。但目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，与政府协商，承诺能按民用水电标准收取，但具体怎么交法还是交房了才真正知道。

2.公摊大使用面积小：公寓在设计上一层旺旺有十几户多的30多户，配套的电梯公用设施多余住宅，所以公用在每户分得的公摊往往比较多，套内面积就少了不少。

税费无优惠： 普通住宅项目初次购买和未来转让时契税享受减半政策，为1.5%；而40年、50年产权的住宅，契税按3%缴纳。

贷款限制： 买此类物业一般不能申请公积金贷款。50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能贷五成；利息也不同，商住楼贷款的利率要上浮20%-30%，每个月要多交利息费用。

产品结构受影响： 商住物业受朝向、采光、进深等限制较少，居住舒适度较普通住宅低，一般没有阳台。

四、购买公寓应该注意哪些问题？

1.地段

有钱租商务公寓的人，会更注重公寓周边配套和交通，比如是否靠近公交线路，周边是否有大型商圈等。这类公寓价格相对会很高，但可预期的租金也会很高。

2.物管和开发商

由于购买公寓基本上算是一种长线投资，所以开发商的实力和物业服务公司的管理水平，也将是决定租金的关键。对于租客而言，如果不能提供贴心的物业管理服务、良好的安防环境和先进的配套设备，他们何不选择住宅小区呢？所以，这也是为何很多有实力的投资客会选择高端酒店式公寓的原因。

3.最好是精装修

投资客之所以买公寓型产品，最主要的原因是这类产品有基本装修，不必太费精力搞装修。如果公寓的装修是由设计师精心打造，而且装修材料用心挑选，就更利于吸引高端租客。

4.区域规划前景

一些位于未来商务区的公寓产品，随着周边各种配套及商圈的不断成熟，价格也会跟着稳步提升。所以购买前一定要先研究区域规划，比如交通体系、商业发展前景、周边配套学校、医院等，是否有足够的租赁空间。

五、合肥优质公寓推荐

保利D9

{项目地段}：滨湖新区庐州大道与嘉陵江路交口万达茂对面

{交通优势}：地铁一号线万达茂站 多路公交直达

{品牌优势}：央企保利地产开发

{面积段}：41-55-67-72-92平

{均价}：8000——11000元

{总价区间}：50-90万

{交房日期}:2020年9月